© 2016 par Rachel Dadu, Cabinet d'Avocats 

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10 conseils avant d’acheter dans un projet immobilier

March 1, 2017

Vous avez décidé d’acheter un appartement neuf, première main, en Israël. Votre cocontractant, le vendeur, est donc le promoteur ou le constructeur lui-même, le « kablan ».

 

Le fait d’acheter un bien qui n’existe pas encore nécessite des mises en garde et des vérifications toutes particulières, afin de pouvoir réaliser une acquisition de la façon la plus sereine qui soit.

 Avant toute chose, lorsque vous vous intéressez à un appartement dans un projet immobilier, le commercial du promoteur vous demande de signer un formulaire de réservation et de déposer une somme d’argent, entre 10.000 à 50.000 shekels, afin d’obtenir le contrat et ses annexes.

 

Faîtes le nécessaire pour obtenir le contrat avant de signer ce formulaire, car même si dans la plupart des cas cette somme d’argent vous sera restituée (en général, si aucun contrat n’est signé dans un laps de temps de 15-30 jours), vous devez savoir qu’acheter un appartement directement à un kablan se dit « acheter sur le papier ». Exigez donc le papier où tout est prévu.

 

Plusieurs points doivent faire l’objet d’une attention toute particulière:

  1. Vérification du promoteur – il est très important de vérifier qui est le constructeur du projet: si son permis est en règle, si des poursuites et/ou plaintes ont été déposées contre lui, etc… Vous pouvez également visiter des projets déjà construits et livrés afin de pouvoir discuter avec les habitants et de savoir si, oui ou non, ils ont été satisfaits des services donnés par le kablan. De plus, il est fortement recommandé d’effectuer des vérifications juridiques par l’avocat de votre choix (permis de construire, plan descriptif, enregistrements dans les registres fonciers, etc…).

  2. Permis de construire – un grand nombre d’appartements sont aujourd’hui commercialisés et/ou vendus avant même que le promoteur ait obtenu le permis de construire. Ce document est celui qui matérialise par écrit la demande validée par le conseil de l’Urbanisme de construction/destruction/modification ainsi que les plans. Exigez de voir ce document, ou en tout cas d’y avoir accès. Dans le cas où le permis n’a pas encore été obtenu, demandez si le plan descriptif a été donné. De plus, il est primordial que dans votre contrat soit inscrite une clause permettant l’annulation du contrat sans aucune pénalité de votre part si aucun permis n’a été donné jusqu’à une date buttoir établie à l’avance.

  3. La responsabilité du promoteur – il est important de vérifier que le promoteur est bien celui qui effectuera tous les changements demandés dans l’appartement et réparera les dégâts. Dans le cas où le promoteur fait appel à des sous-traitants pour faire ces travaux, il est important de vérifier que la responsabilité est celle du promoteur seulement et en aucun cas celle du sous-traitant.

  4. L’inscription des droits de propriété – vérifiez comment et quand prendra effet l’inscription de votre appartement à votre nom au cadastre. Veillez à inscrire dans votre contrat une date buttoir pour l’inscription des droits de propriétés à votre nom par le promoteur.

  5. Honoraires des avocats – dans le cadre de l’acquisition d’un appartement dans un projet immobilier, seront à votre charge les honoraires de l’avocat du kablan. Il faudra ajouter au prix d’acquisition jusqu’à 5000 shekels HT. A ce titre, et afin de réaliser des économies, beaucoup sont tentés de ne pas se faire représenter et de prendre l’avocat du kablan comme conseil. Il faut savoir que ces honoraires sont essentiellement liés à l’inscription du bien, puis de la copropriété au cadastre, mais en aucun cas à la représentation de l’acheteur dans la transaction. D’ailleurs, il a été rendu obligatoire depuis une dizaine d’année de mentionner dans le contrat d’acquisition du kablan que l’avocat de ce dernier ne représente pas l’acheteur.De plus vérifiez si les honoraires sont compris dans le prix de l’appartement ou s’il faut les payer à part. S’il est inclut dans le prix de votre appartement, cela risque de faire augmenter la taxe d’acquisition à payer.

  6. Copropriété – la copropriété appartient aux propriétaires des appartements de l’immeuble uniquement. Souvent, les promoteurs tentent de s’approprier des parts de la copropriété (par exemple, des places de parking). Faites attention à ce que le promoteur ne s’attribue aucune part dans la copropriété s’il n’est propriétaire d’aucun appartement dans l’immeuble.

  7. Les frais d’émission de garanties – contre chaque paiement que vous verserez au promoteur, vous recevrez une garantie (de manière générale, la banque du projet remet après chaque paiement une garantie bancaire). Veillez à ce que le kablan prenne à sa charge tous les frais. Il ne s’agit pas de sommes bien importantes, mais c’est tout de même à lui de les payer.

  8. Retard dans la remise des clefs – dans votre contrat seront inscrits toutes les raisons pour lesquelles le kablan peut reporter la date de remise de clefs sans aucun dédommagement. Dans la plupart des cas, ces clauses sont dommageables, et de ce fait, elles peuvent donc être négociées.

  9. La société de gestion immobilière – c’est une société qui propose ses services de gestion, comprenant le nettoyage des bâtiments, l’entretien de l’immeuble, etc. De manière générale, le kablan impose une société avec laquelle il a l’habitude de travailler. Il est conseillé de vérifier, avant la signature du contrat, quels sont vos engagements envers cette même société et de quelle manière vous pourrez vous en séparer.

  10. Le protocole de remise des clefs –le promoteur se doit de montrer l’appartement à l’acheteur quelques jours avant que celui-ci prenne possession des lieux. Lors de cette rencontre, l’acheteur doit approuver que l’appartement est construit suivant les plans et/ou les changements demandés, etc. Veillez à vérifier chaque détails de l’appartement. Nous vous conseillons également de vous y rendre avec un professionnel de votre choix (expert, ingénieur, etc…) qui pourra remarquer les défauts cachés. Vérifiez également dans les clauses du contrat que le kablan ne peut vous empêcher de faire vérifier l’appartement par un expert.

 

Pour conclure, ces conseils ne sont qu’une petite partie seulement de tout ce qu’il faut vérifier avant de signer un contrat d’achat dans un projet immobilier. Prenez donc le temps de vérifier votre contrat et le projet dans tous ses détails et faites appel à un avocat spécialisé en droit immobilier.

 

*** Cet article ne peut être assimilé à une consultation et ne doit être entendu que comme une source d’information générale. Pour toute information supplémentaire, n’hésitez pas à nous contacter, nous serons ravis de répondre à vos questions. ***

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